A chamada fachada ativa se tornou um dos principais instrumentos urbanísticos da cidade de São Paulo nos últimos anos. Prevista no Plano Diretor de 2014, ela estimula a abertura dos térreos dos edifícios para a cidade, incentivando a instalação de comércios e serviços voltados ao público. É um ganho duplo. Ao mesmo tempo em que o espaço urbano fica mais qualificado com movimento, os empreendedores lucram  com a não contabilização dessas áreas no cálculo do potencial construtivo e a consequente redução de custos com outorga onerosa. Na prática, trata-se de uma troca entre cidade e mercado.

É justamente esse equilíbrio que começa a ser colocado à prova em alguns casos recentes. Um deles envolve o Edifício Oscar Ibirapuera, no bairro nobre de Moema na capital paulista, que passou por fiscalização da Subprefeitura da Vila Mariana. A vistoria apontou que parte da área destinada à fachada ativa, que deveria estar aberta ao público, vinha sendo utilizada de forma interna, como estrutura de apoio a um escritório instalado no prédio, incluindo espaços de convivência e uso restrito.

Diante da constatação, a Prefeitura de São Paulo suspendeu provisoriamente os efeitos do alvará de conclusão e abriu prazo para que os responsáveis apresentem esclarecimentos. Caso não haja adequação ou comprovação de regularidade, o empreendimento corre o risco de perder o alvará, o que impactaria diretamente não apenas a sua situação jurídica, mas também a comercialização de unidades e até a obtenção de novas licenças.

A discussão gira em torno de que os benefícios urbanísticos concedidos ao projeto estão condicionados ao cumprimento da função pública da fachada ativa, com lojas, restaurantes fazendo parte do bairro e dando muito mais significado àqueles empreendimentos residenciais. A incorporadora responsável pelo empreendimento afirma que seguiu as normas vigentes e que irá responder aos questionamentos técnicos. Já o poder público sustenta que o arcabouço regulatório foi aprimorado recentemente para evitar interpretações divergentes e que há mecanismos de controle para corrigir desvios. Outro empreendimento da cidade, com características semelhantes, também entrou no radar e teve medidas administrativas aplicadas, reforçando que o caso não é isolado e que a Prefeitura está de olho.

A fachada ativa, quando bem implementada, tem potencial de transformar a relação entre edifício e cidade. Mas, sem fiscalização efetiva, corre o risco de se tornar apenas um benefício financeiro dissociado daquilo que justificou sua criação. Inclusive, o tema vem ganhando atenção crescente. Levantamentos recentes indicam um número expressivo de espaços desse tipo sem ocupação efetiva ou com usos desalinhados à proposta original. O resultado é que muitas pessoas questionam as razões para essa vacância dos espaços das fachadas ativas. Alguns sugerem que é falta de visão mercadológica dos incorporadores, que fazem espaços sem muito apelo comercial, outros defendem que a culpa é da gestão desses espaços que pode se dar pelo condomínio ou pelos próprios empreendedores.

Da parte dos empreendedores, é preciso caprichar mais na concepção e na gestão do espaço. Do lado do poder público, a prefeitura tem que garantir o cumprimento da lei. Sem isso, uma boa ideia pode acabar sendo um mau negócio para todos.